Et “Til Salg”-skilt fra ejendomsmæglerfirmaet Ivan Eltoft Nielsen ser måske imponerende ud, men det betyder ikke nødvendigvis, at der bliver arbejdet seriøst på at sælge din bolig. Det gør det til gengæld, hvis man vælger LokalBolig i Holte, som solgte min ejendom på få uger.
I dette indlæg deler jeg min oplevelse med Ivan Eltoft Nielsen, der kostede mig over et år i liggetid, unødvendige frustrationer, og mere end 200.000 kroner i markedsføring. Det handler ikke kun om en dårlig oplevelse, men om et indblik i, hvordan næsten en hel branche har glemt, at det ikke handler om mursten, men om familier, børn og følelser, når en bolig skal sælges.
Kort fortalt: Min millionvilla lå til salg på nettet i over et år hos Ivan Eltoft Nielsen uden et eneste bud. LokalBolig i Holte overtog og solgte den indenfor få uger! Det var ikke held, men resultatet af de unge mæglere Frederik Bjørling og Casper Kiørboes målrettede og respektfulde arbejde fra dag ét. Kære mæglerbranche – disse mennesker burde være jeres forbilleder!
Jeg havde egentlig lagt min oplevelsen bag mig, men en ekstrafaktura på 72.000 kr. fra Ivan Eltoft Nielsen efter over et år uden salg fik mig til tasterne. Det blev kun værre, da jeg fandt ud af, at de endelige købere allerede havde været i kontakt med Ivan Eltoft Nielsen inden mit mæglerskift, uden at få en fremvisning – og uden, at jeg blev informeret. Jeg fandt ud af det efterfølgende ved et rent tilfælde! Hvordan kan en mægler endda med et millionhonorar overse potentielle købere og undlade at kommunikere det til sin kunde? Det er ikke okay, og endda ligefrem respektløst.
Hvis ikke jeg deler denne skrækhistorie, hvem gør så? Andre forbrugere vil ende i samme situation som mig – hvilket kan undgås ved at vælge den rigtige mægler fra start. Jeg deler rådene nedenfor, hvordan du sælger din bolig.
Et lovende, men forlist samarbejde
Efter underskrivelsen af aftalen med Ivan Eltoft Nielsen mødte et hold af mæglere op på omkring 10 personer med løfter om mange potentielle købere til min unikke ejendom. Men efter den indledende salgstale skete der intet. En enkelt irrelevant fremvisning og en aflyst fremvisning med en useriøs køber var det magre resultat. Alarmklokken ringede, og jeg lagde pres på – som resulterede i tre fremvisninger, men ikke et salg.
Hvad gik galt? Alt!
- Dårlig sagsbehandling: Efter få måneder skiftede mægleren, der ellers var årsag til, at jeg havde valgt Ivan Eltoft Nielsen. Erstatningen var flink, men inaktiv, og skaffede kun én fremvisning fra en kunde, som havde fundet den på Boligsiden. Til sidst tog ejeren af Ivan Eltoft Nielsen selv over, men havde alt for travlt til at varetage mine interesser eller svare på henvendelser inden for rimelig tid. Først da jeg lagde pres på, kom der fremvisninger.
- Ignorering og urimelige krav: Ubesvarede beskeder, ingen fremdrift. Det kulminerede med et forslag om at sætte prisen ned med 2 millioner fra 49,95 til 47,95M – uden nogen form for plan, bare en lavere pris. Da jeg opsagde samarbejdet, fik jeg at vide, at et mæglerskift ville se dårligt ud og gøre det endnu sværere at få solgt min bolig. De kvitterede efterfølgende med en faktura på 72.000 kr. for ekstra markedsføringsomkostninger – herunder avisannoncer bestilt på mæglerens eget initiativ, som gav mig et klart indtryk af, at det var for at kompensere for de manglede resultater – og en dyr video. Alt det kom oveni de massive markedsføringskroner, jeg selv havde investeret og betalt forinden (ca. 200.000 kr.).
- Manglende strategi og “hunter-mentalitet”: Ingen klar plan for salget udover prisnedsættelser. De manglede aktivt at opsøge og tiltrække købere til en unik ejendom, der krævede mere end blot billeder – den skulle opleves – og missede endda dem, der endte med at købe min ejendom. Med lidt selvindsigt havde man håndteret situationen og afslutningen anderledes – og i stedet for negativ omtale, blot sat punktum.
Min bolig – Danmarks mest eksponerede i 2024/2025?
Min ejendom har haft massiv medieomtale, inklusive “Danmarks dyreste julekalender”, biografreklamer, avisannoncer og busreklamer. Den blev endda nævnt i BoBedre. Eksponeringen fejlede intet, men der var ikke hårdt, målrettet og respektfuldt arbejde bag.
Prisfastsættelsen – Fra himmelhøj til realitet
De oprindelige 68 mio. kr. var buddet fra Ivan Eltoft Nielsen – højt, mente jeg, men jeg blev overbevist om, at det var et forsøg værd. Da ingen fremvisninger kom, blev prisen løbende sat ned, indtil vi ramte 49,95 mio. kr. Det må siges at være langt fra de 68 mio. kr., som jeg fra start blev sat i sigte. Måske er det en bevidst mæglerstrategi hos nogle ejendomsmæglere for at få sagerne ind? LokalBolig overtog og tiltrak fremvisninger på det samme grundlag som Ivan Eltoft Nielsen, bare uden markedsføring, på få uger – og det blev til et endeligt salg til en pris på 44,5 mio. kr.
Det er ikke kun Ivan Eltoft Nielsen, men en hel branche med problemer
Min dårlige oplevelse er desværre ikke enestående – heller ikke, når man bevæger sig over på købersiden. Generelt undrer det mig, at mange ejendomsmæglere virker ligeglade med at registrere og følge op på potentielle købere ved fremvisninger. Hver henvendelse er et potentielt salær. Branchen virker forblændet af høje salærer uden engagement. I forbindelse med, at vi skulle flytte til noget andet, har serviceniveauet fra andre mæglere været tilsvarende lavt.
En anden højtprofileret liebhaverejendomsmægler er et andet kedeligt eksempel. Han erklærede sig enig i, at prisen på min ejendom til de daværende 55 mio. kr. lå rigtigt, men trak sig grundet for mange sager, da Ivan Eltoft Nielsen ikke kunne præsentere flere potentielle købere. Da en LokalBolig-kunde efterfølgende nævnte min ejendom overfor ham, da den stod udbudt til 49,95 mio. kr., mente han pludselig, at prisen for ejendommen var alt, alt for høj, og vurderede den langt lavere over for kunden. Jeg havde ellers respekt for, at mægleren ikke ville tage flere ejendomme ind, fordi de ikke kunne prioritere flere kunder. Vurderer man højt, når man selv skal sælge, og lavt, når en konkurrent har boligen? Ærlig talt skuffende og noget pudseløjerlig salgsmetode.
Vælg en lokal spiller
Navnet lyder måske småt, men tag ikke fejl, LokalBolig og andre mæglere sælger ofte markant flere boliger end de fleste prominente mæglere. Sæt dig derfor ind i de data, som er tilgængelige på sider såsom Boligsiden og Boliga, og vælg en mægler med et stærkt lokalkendskab, et reelt kendskab til priserne i lokalområdet, og adgang til et stort køberkartotek i netop det område, hvor din bolig skal sælges. Det betaler sig.
Jeg priser mig lykkelig over, at LokalBolig i Holte overtog min ejendom, ligesom der helt sikkert er andre gode ejendomsmæglere derude. Men vælg dem med omhu for at undgå et forløb i stil med det, jeg har præsenteret dig for her.
Mine klare anbefalinger til boligejere:
- Undgå Ivan Eltoft Nielsen. Du risikerer som mig, at de er for travle, og spreder sig over alt for store områder, hvilket fjerner fokus fra dig som kunde. Strategien med, at de opkøber andre mæglervirksomheder, forværrede kun min situation. Hvis de bare ville kalde en spade for en spade og vurdere ejendomme realistisk, ville det komme alle til gode. Det er trods alt dem, der har de bedste forudsætninger og den rigtige uddannelse til at kunne vurdere ejendomme. Og det er det, man betaler dem for.
- Skift VÆK. Er du allerede kunde hos en mægler, og har en lignende oplevelse som min, så spild ikke mere tid. Et mæglerskifte “nulstiller” liggetiden på Boligsiden, og det kan i sig selv give et friskt pust. Og i mit tilfælde, et salg.
- Vælg en lokal mægler – og jeg kan kun anbefale LokalBolig i Holte. Vi oplevede fra dag et, at Lokalbolig Holte tog os seriøst, respekterede os, svarede prompte, fulgte op og jagtede kunderne aktivt for os, som de jo i bund og grund bliver betalt for.
- Vælg en mægler, som er fair over for både køber og sælger. At sælge en bolig kræver en fin balancegang. Find en, som mestrer den. Og som har respekt for det, de har mellem hænderne. Lad dig ikke spise af med salgsgas.
- Giv aldrig din mægler mere end 6 måneders eksklusivitet. Det er i den periode, de SKAL levere. Brug det aktivt til at holde dem til ilden og forlæng ikke udover de 6 måneder.
5 råd til ejendomsmæglere (hvis I lytter):
- Følg op inden for 24 timer over for dine kunder. Kommuniker, også når du er forsinket. Det skaber tillid og forståelse.
- Hver henvendelse er et potentielt salær! Vær proaktiv og gør en indsats. Alle os, som leder efter bolig, er jo omvandrende penge for jer. Om ikke andet burde det vække din interesse.
- Vis respekt! Et boligsalg er en stor beslutning. Vær ordentlig, og du får positive omtaler og nye kunder.
- Vær ærlig, hvis du ikke har nogen købere. Lad integriteten tale og være realistisk og reel over for dine kunder. Både med din vurdering og dit ophav af kunder.
- Åben kommunikation. Enhver interesse i jeres kunders ejendomme bør videregives til jeres kunder. Hellere for meget kommunikation end lukket eller ingen.
Konklusion:
Lad dig ikke forblænde af prominente navne fra ejendomsmæglerbranchen. De lover et stort og eksklusivt køberkartotek, prissætter alt for højt (til skade for et helt marked) men virkeligheden er nok en anden (alt er hemmelighedskræmmeri, og det er jo i bund og grund svært at tjekke – og det kommer dig til last, gevinst for ejendomsmægleren) – og salgsprocessen var i mit tilfælde stærkt kritisabel. Kræv resultater inden for den første måned, hvis de påstår de har købere, ikke et halvt år. Undgå mæglere, der tager gebyr blot for at sætte din bolig til salg uden resultater, som for nogen liebhavermægler er blevet en normal praksis. Stil krav. Ellers risikerer du at blive holdt for nar. Hos nogle mæglere handler det desværre kun om penge. De er ligeglade med dig og din familie. De skal bare ha’!
Nogle mæglere er måske gode til at have boliger til salg, men LokalBolig i Holte er gode til at sælge dem – og ovenikøbet kan jeg skrive under på, at de også er utroligt behagelige personer med respekt for din familie. Valget er dit: Til salg eller SOLGT?
Werner Valeur
